民法典向跳单行为说不!

2021-08-06

前段时间热播的电视剧《安家》,讲述了房似锦、徐文昌等房产中介在买卖及租赁房屋过程中经历的酸甜苦辣故事。剧中接二连三出现的客户“跳单”行为,现实中令不少中介头痛不已,在法律圈也掀起了对跳单行为规制的热烈探讨。彼时对于跳单行为法律尚未有明确规定,新出台的《中华人民共和国民法典》首次将“禁止跳单”写入法条,“房店长”们遭遇恶意跳单时可以亮出民法典依法维权!


案情回顾

购房者老张在购买房屋前,与中介公司签订看房协议,约定房屋成交后,老张需按照房屋成交总额的1.5%向中介公司支付佣金9000元。在看房协议中另约定了“禁止跳单”条款,即老张若获得了房屋信息后与卖家私下达成交易或通过其他中介公司达成交易,仍需支付中介费用并赔偿损失。协议签订后,中介公司向老张提供了案涉房源信息,并带领老张看房。老张看房后,通过第三方房地产经纪公司与该房源的所有人签订了房屋买卖合同,以成交总额的0.5%支付佣金3000元。中介公司得知后,认为老张违约,请求法院判令老张按照协议的约定支付佣金和赔偿损失。

法院审理后认为,诚实信用原则是民法的基本原则,在民事活动中各方当事人均应遵守。因老张购买的房屋并非该中介公司独家代理,其在买房过程中选择房价与中介费用更低、服务更优质的中介公司达成房屋交易是房地产中介市场交易的习惯,其行为并非恶意“跳单”,中介公司要求老张支付佣金的请求不能成立。但在看房过程中,老张确实享受了中介公司提供的服务,综合考虑中介公司提供看房服务的次数、已完成中介服务项目的程度及合理的支出,判决老张支付中介公司服务费1000元。

 

京小槌说法

什么是跳单?

“跳单”是一个行业术语,并非严格的法律概念,一般指交易双方通过中介提供的机会及媒介接触后,绕开中介机构自行成交,或者委托其他中介促成交易的一种行为,目的是逃避支付中介费或少付中介费。

跳单和委托方正常甄选中介在实践中极易混淆,只有在利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务后绕开提供服务的中介进行交易,才是法律意义上的“跳单”行为。以房产交易为例,如果买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介促成买卖合同。要结合服务的具体内容、委托人是否有主观恶意综合判断跳单成立与否。

客户跳单,中介如何维权?

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十五条明确规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”即委托人利用了中介提供的机会及媒介,即使绕过中介达成交易,也要向中介照常支付中介报酬,从而保护中介的合法权益不受侵害。

在房屋买卖实践中,委托人与中介人签订的房屋买卖居间服务合同中常有禁止“跳单”的格式条款。该格式条款本意是为保护居间人居间报酬请求权,防止委托人利用居间人提供的房源等信息或媒介服务但绕过居间人与卖方签订房屋买卖合同,一般应为有效。如果确实存在恶意跳单行为,也可以依据居间服务合同约定主张居间报酬。值得注意的是,如果提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利,该格式条款无效。

跳单不成立,能否主张为促进交易支出的必要费用?

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定,中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。在上述案例中,受诉法院综合考虑中介公司向老张提供看房服务的次数、已完成中介服务项目的程度及合理的支出,判决老张支付中介公司一定的服务费。

 

京小槌提示

新出台的《中华人民共和国民法典》贴合经济生活中的常见热点问题,对中介领域频频发生的“跳单”乱象予以规制,有助于提升中介方的服务信心,长远来看,在保护中介人利益的同时,更有利于保护委托方的利益,规范市场交易秩序。疫情当下,各行各业都不容易,不管是委托方还是中介方,均要本着诚实信用原则,让交易更加舒心、更加安心。

本文转载自 平谷法院