华南国际经济贸易仲裁委员会就申请人某甲工业公司对被申请人某乙物流公司房屋租赁合同纠纷进行仲裁案

2021-08-27
案例内容
【案情简介】

2015年9月8日,申请人某甲工业有限公司与被申请人某乙物流有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》(下称“租赁合同”),由被申请人将涉案房屋出租给申请人使用。租赁房屋出租面积共3,656.4(含公摊)平方米。租金为每平方米每月27.1元,月租金总额为99,088.44元,租赁期间为2015年10月10日至2016年10月9日。2016年9月12日,申请人与其关联公司某丙工业有限公司共同作为承租人,与被申请人就涉案房屋续签租赁合同,约定租赁期间为2016年10月10日至2018年3月31日,租赁房屋出租面积共3,656.4(含公摊)平方米,租金为每平方米每月28.18元,每月租金总额为103,037.35元。租赁合同至2018年3月31日履行完毕。

2018年6月6日,被申请人与某丙工业有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》,将涉案房屋出租给后者使用。约定租赁房屋出租面积共计2,600(含公摊)平方米,租金每平方米每月29.87元,月租金总额为77,662元。租赁期限自2018年6月11日至2021年3月31日。

上述租赁合同均未就租赁面积存在误差时如何处理进行约定。

申请人称,某丙工业有限公司与被申请人曾于2018年5月26日进行实地测量,双方确认涉案房屋面积为2,545平方米,加上公摊面积实际租赁面积为2,600平方米,双方在租赁合同以及厂房平面图中共同签字确认。申请人始惊觉自2015年10月10日至2018年3月31日止,长达三十个月,被申请人始终按3,656.4平方米向申请人收取租金,比实际出租面积2,600平方米多出1,056.4平方米,累积溢收的租金多达896,688.37元。申请人据此认为,被申请人故意隐瞒事实,虚报租赁面积,借此获取不当利益,虚增租赁面积多收取的租金应当属于不当得利,应予以返还。

申请人遂按照租赁合同中仲裁条款于2019年9月11日向深圳国际仲裁院申请仲裁,请求裁决:1.被申请人向申请人返还溢收租金896,688.37元;2.由被申请人承担本案仲裁费用。

被申请人答辩认为,1.租赁合同中约定的租赁面积均是通过双方实际测量并协商确认,含公摊的面积是双方的真实意思表示。2.被申请人与某丙工业有限公司租赁合同中的面积,是双方对减少后的租赁面积进行实地测量,经协商确认的,与申请人与被申请人之间两份合同的租赁面积当然存在差异。3.申请人一直没有对租金提出过任何异议。申请人违反诚实信用原则,其提供的证据,不足以证明在2018年5月之前存在租赁面积差异,也不能证明其一直认可的出租面积并非其真实意思表示。

【争议焦点】

被申请人是否以虚假的建筑面积致申请人陷入错误判断,从而违背真实意思订立了租赁合同,并形成损失。

【裁决结果】

(一)驳回申请人全部仲裁请求;

(二)本案仲裁费人民币37,467元,由申请人承担。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国民法总则》(下称《民法总则》)第一百二十二条规定,“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”

《中华人民共和国民法典》(下称《民法典》)第九百八十七条,“得利人知道或者应当知道取得的利益没有法律根据的,受损失的人可以请求得利人返还其取得的利益并依法赔偿损失。”

租赁合同是申请人在实地考察涉案房屋后基于双方自愿签订,不存在重大误解或显示公平的情形,合同约定的面积不应视为房屋实际测绘面积。被申请人依据双方签订的租赁合同以及申请人的承租行为收取租金,具有事实和法律依据,并不构成不当得利。

《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第六十条(《民法典》第五百零九条)规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

《合同法》第五十四条规定,“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

当事人依法签订的合同具有法律效力,应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人在签订合同过程中并不存在欺诈、胁迫以及重大误解或显失公平等情形,申请人的主张不能成立。

【结语和建议】

本案双方争议的主要焦点在于被申请人是否违背诚实信用原则,隐瞒租赁房屋实际面积,并使申请人陷入错误认识,签订合同;以及被申请人是否应返还申请人主张的多支付的租金。

申请人认为,被申请人虚构事实,致使其陷入错误认识,对租赁物实际面积产生误认,进而与被申请人先后两次签订了租赁合同;然租赁合同项下租金即以租赁物面积乘上对应单位的租金价格,由此可见双方对于租赁物面积十分关注,申请人支付的对价锚定的即是实际租赁面积。现因申请人发现被申请人提供的租赁物实际面积与合同记载的租赁面积不符,违背了申请人签订合同时的真实意思表示,超出部分的租金属于被申请人不当得利,应当予以返还。

在我国民事法律制度中,不当得利是指没有法律依据取得不当利益致使对方受损的法律事实。具体而言,不当得利的构成包括:(1)一方获得利益;(2)获益无法律依据;(3)对方遭受损失;(4)获益与损失之间存在因果关系。在本案中,被申请人受领申请人支付的部分租金是否有法律依据是判定不当得利的关键。因为,若可以认定存在法律依据,则申请人主张自己遭受损失则难以成立。一般而言,没有法律上的依据可以包含因给付目的欠缺而发生,包括合同无效、不成立、被撤销以及解除等情形,此种不当得利情形主要系由于给付人未实现其给付之目的。

在租赁法律关系中,申请人取得涉案租赁物的使用权与被申请人收取租金均受租赁合同约束,因此具有法律依据。本案中两造订立有租赁合同,申请人主张租赁物实际面积不足合同约定面积,其意在于认为多支付的租金超出租赁合同的范围,不在其真实意思表示的射程内。因此,仲裁庭在判断申请人的主张能否成立时,主要从两方面进行分析:其一是现有证据能否证明实际租赁面积不足合同约定面积;其二是申请人的合同目的是否因被申请人虚构事实、隐瞒真相而落空。

1.仲裁庭认为,无论是“3,656.4(含公摊)平方米”还是“2,600(含公摊)平方米”,实际上均为双方的约定,其目的在于计算对价,双方关注的是租赁物的实际使用效益。

仲裁庭论述称,首先“公摊”这一概念主要见于商品房买卖中,而涉案租赁物为一栋简易厂房搭配露天场地,依据住房和城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》之规定,此处约定的“公摊”并不属于专业术语,也无专业测绘数据予以佐证,故仲裁庭无法直接依据合同中约定的面积直接认定房屋的实际测绘面积。其次,申请人作为一家从事电子产品制造的商业主体,向被申请人承租涉案厂房主要用于仓储。申请人在承租前,已经实地考察过租赁物,对租赁物的各客观状况应该了然,特别是对租赁面积是否符合其实际需求应当十分清楚。此外,双方前后签订两份租赁合同,均已履行完毕,期间申请人未就涉案房屋租赁面积向被申请人提出异议。可见,双方约定租赁物面积、面积单价,主要系为了确定租金价款,此种方式已为双方所确认,亦不影响申请人对租赁物的使用以及合同的实际履行。故双方签订的租赁合同以及被申请人与案外人签订的租赁合同中的租赁面积均属于双方当事人之约定,难以判断为客观数据。因此,仲裁庭无法通过对比各方签订的租赁合同即认定被申请人提供的租赁物客观面积不符双方约定。

2.租赁合同的签订及履行均体现了双方的真实意思表示,申请人签订租赁合同之目的业已实现

仲裁庭认为,申请人承租涉案厂房作为仓库使用,在实地考察过租赁物的情况下,与被申请人签订租赁合同,以特定的对价承租该厂房用于仓储,此即为申请人的真实意思表示,也是申请人订立合同的目的所在。

申请人作为从事商业经营的法人,对于成立一项租赁法律关系应当审慎,或者推定为审慎。本案申请人承租厂房用于仓储,对于租赁物面积应当十分敏感,不论在合同前的考察阶段,或是在合同的履行过程中,若租赁物面积无法满足其使用需求,申请人应当提出异议。而本案申请人在长达两年多的使用期间内,未提出过异议,也未要求变更合同,并于2016年与被申请人续签合同。直至2018年才称从案外人签订的合同中“惊觉”被申请人虚构事实,致其多支付了租金,申请人的陈述不符合正常民事主体的逻辑,申请人至少未尽应当之审慎义务,此时再提出不当得利之主张,难以获得支持。

综上,仲裁庭最终认定被申请人受领申请人支付的租金不构成不当得利,驳回了申请人请求返还多支付租金的请求,并且依照仲裁规则裁决由申请人承担本案仲裁费。

值得进一步思考的是,本案仲裁庭认定双方在合同中的意思表示真实,不影响合同目的之实现,被申请人受领申请人支付的租金不存在不当得利的情形。但假定仲裁庭确认案涉合同违背了申请人的真实意思表示,仲裁庭是否可以支持申请人不当得利的主张?

依照《合同法》第五十四条的规定,违背真实意思表示的合同得以撤销,撤销后给付人依法可以选择主张不当得利请求权。但《合同法》同时也对此进行了限制,有二:一是当事人须向人民法院或仲裁机构请求撤销,裁判机构确认撤销的,合同才得以撤销;二是主张撤销须在1年内进行。由此可见,尽管合同因意思表示不真实存在效力瑕疵,合同亦不会因此直接丧失法律效力,当事人若主张不当得利的,应首先向人民法院或仲裁机构请求撤销(部分撤销)合同。在合同尚未被撤销之前,当事人直接主张不当得利恐亦难以获得支持。

不当得利是民法中引起债权债务关系发生的一项法律事实。因此,在双方本就存在合同时,主张不当得利返还请求权存在较高的事实证明与法律适用难度,主张权利一方须证明某项给付不属于合同项下义务,而这往往就需要讨论意思表示的真实性。

而本案属于现房租赁,租赁物属于特定房屋,租赁合同签订前双方可以就该房屋进行现场查看、询问情况、进行比对等。房屋面积不属于难以查明的隐蔽信息,承租人只要尽到一般谨慎义务即可明确。并且在签订租赁合同时,完全可就租赁面积的差异向对方提出异议。因此,在承租一方现场查验租赁房屋,并且签署租赁合同以后,承租人再以租赁物不符合同约定为由主张意思表示不真实,恐难以获得支持。

在实践中,建筑物的记载面积与实际测量面积存在不一致的情况确属常见。因此,为避免争议的产生,双方在签订租赁合同时应当就建筑物的面积大小、计算方式等进行固定并记载于合同之中,以书面方式对双方当事人的意思表示进行明确。

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